كمبوند فيا التجمع السادس (VEA Compound) هو مشروع فلل وتاون هاوس من شركة الكازار للتطوير العقاري (Il Cazar Developments) في التجمع السادس بالقاهرة الجديدة، يمتد على نحو 100 فدان ويضم 417 فيلا فقط، بأسعار تبدأ من 19,800,000 جنيه. الميزة اللي بتفرّق المشروع عن باقي عروض التجمع السادس مش الموقع ولا التصميم — لكن مرحلته التنفيذية: نسبة الإنشاء وصلت 70% والمرحلة الأولى مكتملة بالكامل، وموعد التسليم خلال عامين من تاريخ التعاقد. النقطة دي بتختصر مخاطر off-plan اللي بتقلق مشتري الفيلا اللي ميزانيته من 20 مليون فوق.
إيه اللي بيخلي فيا مختلف في سوق فلل التجمع السادس؟
أغلب مشاريع الفلل في التجمع السادس النهارده بتطرح وحداتها على الخريطة (off-plan)، بتسليم بين 4 و5 سنوات، ومخاطر تأخير حقيقية على ضوء ضغط تكاليف البناء في السوق المصري. كمبوند فيا داخل من زاوية مختلفة: نسبة 70% من البناء منفّذة بالفعل، والمرحلة الأولى مسلّمة وقابلة للمعاينة، وموعد تسليم بقية الوحدات عامين فقط. ده بيخلي المشروع مرشّح طبيعي لشريحة المشترين اللي عايزة فيلا في التجمع السادس بدون رهان طويل الأجل على وفاء المطور بالجدول.
الميزة التانية هي تركيبة الكثافة: 417 فيلا فقط على 100 فدان معناها متوسط أقل من 4.2 فيلا للفدان الواحد. الرقم ده يضع المشروع ضمن فئة المجتمعات منخفضة الكثافة (Boutique community) بفارق واضح عن الكمبوندات الكبرى في نفس النطاق، اللي بتطرح أحياناً 800-1200 وحدة على نفس المساحة. النتيجة العملية: قطع أراضي أكبر للفيلا، خصوصية أعلى، وهامش لاندسكيب أوسع بين الوحدات.
فين بالظبط يقع كمبوند فيا التجمع؟
يقع كمبوند فيا التجمع السادس في قلب التجمع السادس بشرق القاهرة الجديدة، وهي منطقة بتمتد على المحور بين التجمع الخامس الناضج والعاصمة الإدارية الجديدة. الموقع داخل نسيج تطوير قائم: التجمع الخامس على بعد دقائق معدودة عبر المحاور السريعة، والعاصمة الإدارية ومدينة المستقبل بيشكّلوا الامتداد الشرقي. الأكاديميات الكبيرة والمحاور الرئيسية في النطاق العملي:
- الطريق الدائري الأوسطي: مدخل المشروع المباشر للقاهرة الكبرى ومداخل المدن الجديدة.
- الجامعة الأمريكية AUC والجامعة الألمانية GUC: الجامعتين الأبرز في القاهرة الجديدة على بعد قصير.
- طريق السويس وطريق العين السخنة: الوصول السريع للساحل الشرقي.
- مطار القاهرة الدولي: مهم لشريحة المسافرين المتكررين.
- شارع التسعين: المحور التجاري الرئيسي في التجمع الخامس.
- العاصمة الإدارية ومدينة المستقبل: المنطقتين اللي بتحرّكا الطلب المستقبلي على شرق القاهرة.
قرب المشروع من جامعتين بحجم AUC و GUC تحديداً معناه طلب إيجاري ثابت من شريحة أعضاء هيئة التدريس والباحثين والطلاب الخليجيين، وهي شريحة عادة بتدفع إيجارات أعلى من المتوسط في كمبوندات بمواصفات مماثلة. الكمبوندات المجاورة المنافسة في نفس النطاق السعري والجغرافي تشمل كمبوند جراند لين وكمبوند نجم التجمع السادس، وكلاهما بيستهدف نفس شريحة المشتري.
الميزة الجغرافية الإضافية للتجمع السادس مقارنة بالتجمع الخامس هي إنه على بعد دقائق محدودة من بوابة العاصمة الإدارية الجديدة عبر المحور المركزي، وهو ما يقصّر زمن التنقل لشريحة الموظفين والمسؤولين العاملين في المقرات الحكومية الجديدة. مدينة المستقبل في النطاق الشرقي بتشكّل امتداد طبيعي للقاهرة الجديدة، ونموها العمراني في الـ 3-5 سنوات القادمة بيدعم الطلب على فلل التجمع السادس كنقطة وسط بين القاهرة المستقرة (التجمع الخامس) والمدن الجديدة (العاصمة + مستقبل سيتي).
التصميم العمراني: 417 فيلا على 100 فدان
يمتد كمبوند فيا التجمع السادس على مساحة تقارب 100 فدان (≈ 420,000 م²)، ويضم 417 وحدة فقط بين فيلات مستقلة (Standalone) وتاون هاوس. التخطيط معتمد على مفهوم Boutique community، وتم تقسيمه بـ 4 مداخل رئيسية لتوزيع حركة السكان والزائرين بدون تكدّس على بوابة واحدة. كلوب هاوس المشروع لوحده على مساحة 5 فدان — يعني 5% من إجمالي مساحة الكمبوند مكرّسة لمرفق ترفيهي واحد، وهي نسبة مرتفعة قياساً بمتوسط السوق.
الكثافة دي (4.17 فيلا/فدان) فيها فرق جوهري عن كمبوندات التجمع السادس الكبرى اللي بتحط 8-12 وحدة في الفدان. الفائدة المباشرة للمشتري: قطعة الأرض الفعلية للفيلا أكبر، الجار أبعد، اللاندسكيب بين الوحدات أوسع. الفائدة الاستثمارية: ندرة الوحدات (417 وحدة فقط للمشروع كله، طول العمر) عامل بيدعم القيمة عند إعادة البيع، خصوصاً إن الكلام عن مشروع 70% منه مبني بالفعل — يعني المعروض النهائي محدّد ومش هيتوسع.
الحالة التنفيذية اللي وصلها المشروع (نسبة بناء 70%، المرحلة الأولى مكتملة) بتدّي للمشتري فرصة معاينة وحدة منفّذة على أرض الواقع قبل التعاقد — وهو امتياز مش متاح في الكمبوندات اللي لسه على ماكيت.
مجتمعات سكنية أخرى : كمبوند فاليز التجمع السادس القاهرة الجديدة
أنواع وحدات فيا ومساحاتها
الكمبوند بيقدم نمطين فقط من الوحدات: تاون هاوس وفيلات ستاند ألون. مفيش شقق سكنية في المشروع، وهو خيار مقصود من المطور للحفاظ على طابع المجتمع العائلي (Family-only) ومنع التخفيف السكني اللي بيحصل لما الكمبوند بيخلط بين فلل وشقق.
| نوع الوحدة | المساحة | الفئة المستهدفة |
|---|---|---|
| تاون هاوس | تبدأ من 180 م² | نقطة دخول للفلل — عائلة صغيرة/متوسطة |
| فيلا ستاند ألون | 220 م² – 275 م² | عائلة بتدور على وحدة مستقلة وكاملة |
الفرق بين أصغر تاون هاوس (180 م²) وأكبر ستاند ألون (275 م²) تقريباً 53% زيادة في المساحة، وفرق السعر بيمشي بنفس الاتجاه. مساحة 180 م² للتاون هاوس تعتبر متوسطة-فوق-المتوسط في سوق التجمع السادس (المتوسط الشائع 165-200 م²)، وفلل ستاند ألون 220-275 م² تعتبر فئة كبيرة-متوسطة وليست فئة الفيلا الفاخرة الضخمة (400+ م²).
أسعار كمبوند فيا التجمع السادس وأنظمة السداد
تبدأ أسعار كمبوند فيا التجمع السادس من 19,800,000 جنيه للوحدة، بسعر متر يبدأ من 100,000 جنيه/م² (محدّثة 2026). الرقم ده بيضع المشروع في الشريحة المتوسطة-العليا لفلل التجمع السادس: أقل من الكمبوندات Ultra-luxury زي الباتيو هيلز (تبدأ من 20.7 مليون) و97 هيلز (23.4 مليون) و كريسنت ووك (23 مليون)، وقريب من جلين (17 مليون) لنفس المطور.
مقارنة سعر المتر (100 ألف جنيه/م²) بمتوسط فلل التجمع السادس بنفس فئة المساحة (180-275 م²) بيظهر إن المشروع في النطاق التنافسي بدون مبالغة. لو حسبنا سعر التاون هاوس الأصغر: 180 م² × 100,000 = 18 مليون كنقطة بداية تقريبية. الفرق بين 18 مليون و19.8 مليون كحد أدنى معلن هو الفائض المعتاد لعوامل الموقع داخل المشروع والإطلالة وعمر الدفعة. مهم برضو: السعر المعلن ده غير شامل لتكلفة التشطيب الداخلي للوحدة، اللي بتزود الميزانية الإجمالية بحوالي 1.5-3 مليون جنيه إضافية لفيلا بهذا الحجم حسب مستوى التشطيب.
تفاصيل الحجز والسداد
- جدية الحجز: 200,000 جنيه (قابلة للاسترداد).
- المقدم: يبدأ من 5%.
- مدة التقسيط: حتى 10 سنوات.
- موعد التسليم: خلال عامين من تاريخ التعاقد.
الهيكل ده فيه نقطتين بارزتين: مقدم 5% للوحدة بقيمة 19.8 مليون يعني المشتري بيدخل بـ 990,000 جنيه + 200,000 جدية حجز = حوالي 1.19 مليون جنيه كانكشاف نقدي مبدئي. ده رقم منخفض نسبياً لشريحة الفلل في التجمع السادس (المتوسط 10-15%). جدية الحجز قابلة للاسترداد بتدّي طبقة حماية إضافية للمشتري لو غيّر رأيه قبل التعاقد. النقطة التانية: تقسيط 10 سنوات على وحدة تتسلّم خلال سنتين معناه إن المشتري هيكمّل سداد 80% تقريباً من القسط بعد استلام الوحدة — وهو ترتيب مريح مقارنة بالأنظمة اللي بتنتهي قبل التسليم.
كمبوندات للبيع : مشروع إن لاين سويتس التجمع السادس
المرافق والخدمات في كمبوند فيا
على مساحة 100 فدان لـ 417 وحدة، نسبة المرافق للوحدة في فيا أعلى من المتوسط. الكلوب هاوس وحده 5 فدان (يعني 21,000 م²)، وده عنصر اللي بيرفع قيمة الكمبوند الإجمالية لأن المرفق ده مش متاح في الكمبوندات الأصغر.
المرافق الترفيهية والاجتماعية
- كلوب هاوس: على 5 فدان، مجهّز لفعاليات العائلة والأنشطة الاجتماعية.
- بحيرات صناعية ولاندسكيب: موزّعة بين العمارات لتشكيل مشاهد بصرية.
- كيدز اريا: مناطق ألعاب أطفال بمواقع مدروسة.
- Outdoor Fit Hub: منطقة تمارين خارجية لكل الأعمار.
- مسارات جري ودراجات: منفصلة عن طرق السيارات.
- بارك مفتوح: منطقة خضراء واسعة للتنزه.
- مول تجاري داخلي: يضم متاجر يومية ومقاهي.
الأمن والبنية التحتية
- نظام أمن متواصل على مدار 24 ساعة.
- أنظمة Smart Access الذكية على المداخل.
- 4 مداخل رئيسية موزّعة لتنظيم حركة السكان.
- مواقف سيارات داخلية مخصصة للوحدات والزوار.
- فصل تام بين حركة المشاة والسيارات داخل الكمبوند.
اللي مش موجود في المشروع: مدارس داخلية ومستشفى داخلي. ده طبيعي لكمبوند بحجم 100 فدان، والسكان بيعتمدوا على الخدمات الموجودة في المحيط (مدارس دولية في التجمع الخامس، مستشفيات على شارع التسعين والمحور المركزي).
شركة الكازار للتطوير العقاري (Il Cazar Developments)
شركة الكازار للتطوير العقاري تأسست عام 1960 على يد الأستاذ حلمي خزام، مما يضعها ضمن أقدم شركات التطوير العقاري النشطة في السوق المصري بخبرة تقترب من 65 عاماً (محسوبة على 2026). الكمبوند ده مش أول تجربة للشركة في التجمع السادس — الشركة طوّرت قبله كمبوند جلين في نفس المنطقة. سجل الشركة الطويل في السوق نقطة قوة عند المقارنة بالمطورين الجدد اللي دخلوا السوق في آخر 5-10 سنوات، خصوصاً إن مشتري الفيلا في مصر النهارده بيقيس مخاطر التأخير والإفلاس قبل ما يقيس التصميم والسعر.
أبرز مشاريع الكازار السابقة
- كمبوند جلين التجمع السادس (Glen New Cairo) — مشروع سابق في نفس النطاق.
- كمبوند كريك تاون القاهرة الجديدة (Creek Town).
- كمبوند ويست دايز أكتوبر (Westdays October).
- كمبوند ذا كريست القاهرة الجديدة (The Crest).
- كمبوند جو هليوبوليس مصر الجديدة (Go Heliopolis).
- كمبوند ستودا ريزيدنس شيراتون (Stoda Residence).
- قرية ذا سي الساحل الشمالي (The C North Coast).
- قرية صافية الساحل الشمالي (Safia North Coast).
- قرية نورد العلمين الجديدة (Nord New Alamein).
المحفظة موزّعة على القاهرة الجديدة، أكتوبر، مصر الجديدة، الساحل الشمالي، والعلمين الجديدة — يعني تنويع جغرافي حقيقي بيقلّل مخاطر التركيز على منطقة واحدة. فلسفة الشركة المعلنة (مجتمعات منخفضة الكثافة + مساحات خضراء واسعة + خطط سداد مرنة) متّسقة مع تصميم فيا الفعلي، وهو إشارة إن المشروع مش انحراف عن النهج.
التحليل الاستثماري: لمين يناسب كمبوند فيا؟
تقييم القيمة في كمبوند فيا التجمع السادس بيرتكز على أربع حقائق محددة: نسبة الإنشاء 70% (مخاطر تأخير منخفضة)، سعر دخول 19.8 مليون في القاهرة الجديدة (متوسط شريحة فلل التجمع)، كثافة منخفضة (4.17 فيلا/فدان)، ومطور بسجل 65 سنة في السوق. التركيبة دي بتخلي المشروع مرشح لشرائح محددة:
الفئات اللي يناسبها المشروع
- مشتري فيلا أول مرة: الميزانية 20-30 مليون مع تفضيل تسليم سريع وقطع أرض كبيرة — التركيبة دي صعبة في التجمع الخامس وأسهل في التجمع السادس بنفس السعر.
- عائلة تنتقل من شقة: اللي ميزانيتها تسمح بفيلا 220-275 م² وعايزة كمبوند بمرافق متكاملة (الكلوب هاوس 5 فدان) بدون الحاجة لمدارس داخلية.
- مستثمر تأجير للأجانب: القرب من AUC و GUC والعاصمة الإدارية بيخدم شريحة المستأجرين الأجانب والمصريين العاملين بمؤسسات حكومية بالعاصمة.
- مشتري بيتجنّب مخاطر off-plan: النسبة 70% المنفّذة والمرحلة الأولى المكتملة بتدّي ضمانة على أرض الواقع.
اللي مش هيناسبه المشروع
- اللي بيدور على شقة أو ستوديو — المشروع فلل وتاون هاوس فقط.
- اللي عايز فيلا فخمة فوق 400 م² — الفلل هنا حتى 275 م² كحد أقصى.
- اللي ميزانيته أقل من 19.8 مليون — مفيش وحدات في هذا الحدّ.
- اللي بيدوّر على كمبوند بمدارس داخلية ومستشفى داخلي — ده مش متاح بسبب حجم الـ 100 فدان.
على مستوى إعادة البيع: ندرة الوحدات (417 وحدة فقط نهائياً) + المرحلة التنفيذية المتقدمة + سجل المطور الطويل بتشكّل ثلاث ركائز بتدعم استقرار سعر الوحدة على المدى المتوسط. متوسط النمو السنوي لأسعار فلل التجمع السادس في آخر 3 سنوات، حسب أرقام السوق العام، تتراوح بين 18% و25% سنوياً (متأثر بتضخم تكاليف البناء)، والعائد الإيجاري المتوقع لفلل المنطقة بيتراوح بين 4% و6% سنوياً.
التحليل للاسترشاد فقط وليس توصية استثمارية؛ تتأثر الأرقام بظروف السوق وموعد التحديث والوحدة المحددة.
الأسئلة الشائعة عن كمبوند فيا التجمع السادس
من كم تبدأ أسعار فلل كمبوند فيا التجمع السادس؟
تبدأ أسعار فلل كمبوند فيا التجمع السادس من 19,800,000 جنيه مصري، بسعر متر يبدأ من 100,000 جنيه/م². الأسعار محدّثة 2026، وتختلف حسب نوع الوحدة (تاون هاوس أو ستاند ألون)، والمساحة (180-275 م²)، وموقع الوحدة داخل المشروع.
كمبوند فيا التجمع بيتسلم إمتى؟
يبدأ تسليم وحدات كمبوند فيا التجمع السادس خلال عامين من تاريخ التعاقد، بنسبة إنشاء وصلت بالفعل إلى 70% من المشروع، والمرحلة الأولى مكتملة بالكامل وقابلة للمعاينة على أرض الواقع، وهو ما يقلل مخاطر التأخير في التسليم.
كمبوند فيا فيه شقق؟
لا، كمبوند فيا التجمع السادس مشروع فلل وتاون هاوس فقط، ولا يحتوي على شقق سكنية. التاون هاوس بمساحات تبدأ من 180 م² هو نقطة الدخول السعرية للمشروع، تليه الفلل ستاند ألون بمساحات بين 220 و275 م².
إيه نظام التقسيط في كمبوند فيا؟
كمبوند فيا التجمع السادس يقدم نظام تقسيط بمقدم يبدأ من 5% وأقساط تصل حتى 10 سنوات، بمبلغ جدية حجز 200,000 جنيه قابل للاسترداد. الكمبوند من تطوير شركة الكازار للتطوير العقاري (Il Cazar Developments)، المؤسسة عام 1960.
استكشف الحياة السكنية : كمبوند هوم ريزيدنس التجمع السادس
خلاصة
كمبوند فيا التجمع السادس بيقدّم تركيبة نادرة في سوق فلل القاهرة الجديدة: نسبة إنشاء 70%، تسليم خلال عامين، كثافة منخفضة (417 فيلا على 100 فدان)، ومطور بسجل 65 سنة. نقاط الانتباه: المشروع فلل فقط (مفيش شقق)، الحد الأقصى للمساحة 275 م² (مش فيلا ضخمة)، والسعر يبدأ من 19.8 مليون. للاستفسار عن الأسعار المحدّثة أو معاينة المرحلة الأولى المنفّذة، تواصل معنا عبر نموذج الصفحة.